Affidarsi a un’agenzia immobiliare per l’acquisto o l’affitto di un immobile è una scelta comune per chi desidera semplificare il processo e garantirsi un intermediario professionale. Tuttavia, non sempre è chiaro quando si è effettivamente obbligati a pagare la provvigione all’agenzia. In alcuni casi specifici, previsti dalla legge, il cliente può essere esonerato dal pagamento di tale compenso. In questo articolo, esploreremo le situazioni in cui il diritto dell'agenzia alla provvigione viene meno.
Il diritto alla provvigione: cosa prevede la legge
Secondo l’articolo 1755 del Codice Civile, l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione nel momento in cui il suo intervento risulta determinante per la conclusione di un affare, sia esso una compravendita o un contratto di locazione. Tuttavia, questa regola generale ha delle eccezioni che possono privare l’agenzia di tale diritto. Esaminiamo queste situazioni.
1. Attività svolta senza mandato o incarico formale
Una delle condizioni imprescindibili affinché l’agenzia possa richiedere la provvigione è l’esistenza di un incarico formale, che deve essere conferito da una delle parti coinvolte nell’affare. Questo incarico prende la forma di un contratto che stabilisce chiaramente il mandato affidato all’agenzia, dettagliando diritti, doveri e durata dell’accordo.
L'articolo 1754 del Codice Civile definisce il ruolo del mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. Se manca questo incarico formale, l’agenzia non può legittimamente esigere alcun compenso. Inoltre, l’agente deve essere regolarmente iscritto al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. In assenza di questa iscrizione, l’attività di mediazione non è legittima e, di conseguenza, la richiesta di provvigione è nulla. Questa disposizione è stabilita dalla legge n. 39 del 1989.
2. Mancato rispetto degli obblighi da parte dell’agenzia
L'articolo 1759 del Codice Civile impone all’agente immobiliare il dovere di informare in modo trasparente le parti coinvolte su tutte le circostanze che possono influire sull'affare. Queste informazioni possono riguardare sia aspetti economici, come la solvibilità delle parti, sia caratteristiche tecniche dell'immobile, ad esempio la presenza di eventuali abusi edilizi.
Se l’agenzia omette di fornire informazioni rilevanti o non opera con la diligenza richiesta, il cliente può rifiutarsi di pagare la provvigione. Questo avviene perché il mediatore, per ottenere il compenso, deve dimostrare di aver svolto il proprio ruolo con correttezza e trasparenza, garantendo che entrambe le parti abbiano accesso a tutte le informazioni necessarie per prendere decisioni consapevoli.
3. Mancanza di neutralità
Un altro elemento essenziale che può portare alla perdita del diritto alla provvigione è la mancanza di neutralità. L’agente immobiliare deve mantenere una posizione di imparzialità tra le parti, agendo in modo autonomo e senza favorire una parte a scapito dell’altra. Se emerge che l’agente ha instaurato rapporti di dipendenza o favoritismi con una delle parti, compromettendo la sua neutralità, il diritto alla provvigione decade. La legge richiede che l’intermediario rimanga super partes, per garantire che la trattativa si svolga in maniera equa e trasparente.
4. Informazioni inesatte o incomplete
Il cliente ha inoltre il diritto di rifiutare il pagamento della provvigione se l’agenzia immobiliare ha fornito informazioni inesatte o incomplete. Questo principio si basa sull’obbligo, da parte del mediatore, di fornire dati verificati e accurati riguardanti sia l’immobile che le parti coinvolte nell’affare. Se, durante la trattativa o dopo la conclusione dell’accordo, il cliente scopre che l’agenzia ha omesso dettagli importanti o ha comunicato informazioni non veritiere, può legittimamente rifiutarsi di pagare la provvigione.
5. Quando il mandato non è stato rispettato
Il contratto di incarico tra il cliente e l’agenzia immobiliare ha una durata prestabilita. L’agente ha diritto alla provvigione solo se l’affare viene concluso entro i termini stabiliti dal mandato. Se l’accordo viene raggiunto dopo la scadenza del contratto e senza il coinvolgimento diretto dell’agenzia, il cliente non è tenuto a corrispondere alcun compenso. Anche qualora l'affare fosse stato avviato durante la validità del mandato, l'agente potrebbe perdere il diritto alla provvigione se le trattative non sono state gestite con la necessaria attenzione o se il contratto si conclude oltre il termine previsto senza il suo intervento attivo.
6. Fallimento della trattativa
Infine, il diritto alla provvigione può essere messo in discussione nel caso di fallimento della trattativa. In genere, l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione quando contribuisce in modo sostanziale a far raggiungere un accordo tra le parti, anche se il contratto definitivo non viene formalmente concluso. Tuttavia, alcune clausole contrattuali possono prevedere che il pagamento sia subordinato alla conclusione effettiva dell'affare, come la stipula del rogito notarile per una compravendita o del contratto di locazione.
Se l’accordo non si finalizza per motivi legittimi o se l’agenzia non ha adempiuto ai propri obblighi, il cliente può rifiutarsi di pagare la provvigione.
Affidarsi a un’agenzia immobiliare per una compravendita o una locazione può semplificare molti passaggi complessi, ma è importante conoscere le condizioni che regolano il diritto alla provvigione. La legge italiana tutela il cliente in diverse situazioni, esonerandolo dal pagamento quando l’agenzia non agisce con correttezza o non rispetta gli obblighi previsti. Sapere quando è legittimo non pagare la provvigione può evitare spiacevoli controversie e garantire una maggiore trasparenza nel rapporto con il mediatore.
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